BGH: Verkäufer eines Hauses kann bei Verschweigen von Asbest für Sanierungskosten haften
zu BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08
Verschweigt ein Verkäufer einer Immobilie, dass beim Bau des Verkaufsobjekts Asbestplatten verwendet wurden, kann er unter Umständen vom Käufer für die Sanierung haftbar gemacht werden, auch wenn zur Zeit des Hausbaus in den 80er Jahren Asbestplatten üblicherweise verwendet wurden. Eine solche Haftung ergebe sich einerseits aus der Gefährlichkeit der Stoffe wie Asbest und der Wahrscheinlichkeit eines möglichen Austritts dieser Stoffe. Zudem könnten in einem solchen Fall auch nach Gefahrübergang noch Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen durch arglistiges Verschweigen geltend gemacht werden. Dies entschied der Fünfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 27.03.2009 (Az.: V ZR 30/08).
Sachverhalt
Mit notariellem Vertrag vom 04.10.2006 kauften die Kläger von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der «Gewähr für Fehler und Mängel». Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten die Kläger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Die Kläger verlangten Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung.
OLG: Asbestfassade aus dem Jahr 1980 kein Mangel
Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab (LG Lüneburg, Urteil vom 30.08.2007, Az.: 5 O 104/07; OLG Celle, IBRRS 68694 ). Wie das OLG Celle erklärte, stelle eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht sein könne. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.
BGH: Gesundheitsschädliche Baustoffe können Sachmangel darstellen
Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung und Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten.
Maßgeblich ist Wahrscheinlichkeit des Austritts der gefährlichen Stoffe
Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs- Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Berufungsgericht werde daher festzustellen haben, ob diese Voraussetzungen bei dem von den Klägern erworbenen Haus erfüllt sind.
Bei arglistiger Täuschung Ansprüche aus cic auch nach Gefahrübergang
Darüber hinaus entschied der BGH, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher werde das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.
beck-aktuell-Redaktion, Verlag C. H. Beck, 27. März 2009.
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