Mieter dürfen auch Jahre später fristlos kündigen, wenn ihre Wohnung erheblich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Hintergrund

Die Mieter hatten seit dem 1. Mai 2002 eine Wohnung vom Vermieter angemietet. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit „ca. 100 Quadratmeter“ angegeben. Am 24. Januar 2005 haben die Mieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, gekündigt, weil die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten hat ergeben, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 77,37 Quadratmeter beträgt und damit um knapp 23 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gibt den Mietern Recht. Die Mieter waren zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Wohnflächenabweichung von fast 23 Prozent ist ein Mangel. Dieser hat zur Folge, dass den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren im entschiedenen Fall aber nicht gegeben.

(BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08)