Die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverträgen

Ein Überblick über die Grundregeln

I. Vorbemerkungen
Im Nachfolgenden soll ein Überblick über die wesentlichen Regeln gegeben werden, die bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zu beachten sind. Es handelt sich nur eine punktuelle Darstellung. Daraus ergibt sich, daß sie eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann.

II. Formelle Anforderungen an die Kündigung

1. Eindeutigkeit und Bedingungsfeindlichkeit
Aus der Kündigungserklärung muß eindeutig der Wille hervorgehen, das Mietverhältnis zu beenden. Allerdings braucht das Wort Kündigung in ihr nicht enthalten zu sein. Die Kündigung ist grundsätzlich bedingungsfeindlich. Daher ist es nicht möglich, den Mietvertrag z.B. unter der Bedingung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, daß der Vermieter die Wohnung später selbst benötigt.

2. Zugang der Kündigung
Als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung verlangt die Wirksamkeit einer Kündigung, daß sie dem anderen Vertragsteil zugeht. Ein Zugang ist gegeben, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, so daß er unter gewöhnlichen Umständen von ihr Kenntnis nehmen kann. Das kann u.a. durch die Post, persönliche Übergabe oder förmliche Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 132 BGB, 170 ZPO) geschehen. Wird die Annahme verweigert, so muß sich die Mietpartei nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei die Kündigung zugegangen. Ist der Aufenthalt einer Vertragspartei, der gekündigt werden soll, unbekannt, dann besteht die Möglichkeit, das Schreiben öffentlich zustellen zu lassen (§ 203 ZPO). Dies erfolgt durch Anheften an die Gerichtstafel und Hinweis, wo das Schriftstück eingesehen werden kann. Für den Zugang der Kündigung trägt derjenige die Beweislast, der sie erklärt. Durch ein Einschreiben wird nicht zwingend der Nachweis dafür erbracht, daß der Briefumschlag das Kündigungsschreiben enthält. Der Kündigungsempfänger ist nicht verpflichtet, auf eine Kündigung zu reagieren.

3. Kündigung bei Personenmehrheit
Ein Mietvertrag, an dem mehrere Vermieter oder Mieter beteiligt sind, kann grundsätzlich nur von allen Personen der anderen Vertragspartei gekündigt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. Juli 1987 - 10 U 23/83 in: Deutsche Wohnungswirtschaft 1987, S. 293). Grundsätzlich ist auch dem ausgezogenen Mitmieter zu kündigen. Eine Besonderheit gilt für die neuen Bundesländer. Da nach § 100 Abs. 3 des Zivilgesetzbuches der DDR ein Ehepartner auch ohne Unterschrift unter dem Mietvertrag Mieter geworden ist, muß bei Mietverträgen, die vor der deutschen Einigung geschlossen worden sind, ebenfalls ihm gegenüber die Kündigung erklärt werden.

4. Erfordernis der Schriftform
Nach § 564 a Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum der Schriftform. Das gilt sowohl für die fristgemäße, fristlose als auch die außerordentliche befristete Kündigung. Darüber hinaus ergibt sich für Mietverhältnisse, die dem Kündigungsschutz unterliegen - was die Regel ist - das Erfordernis der Schriftform aus § 564 b Abs. 3 BGB. Die Wahrung der Schriftform erfordert, daß die Erklärung durch eigenhändige Unterschrift unterzeichnet wird. Eine mechanische oder faksimilierte Unterzeichnung reicht nicht aus. Das gleiche gilt für Telefax oder Telegramm . Die Berufung auf den Verstoß gegen die Schriftform stellt keinen Rechtsmißbrauch dar.

5. Kündigungstermin
Die Wirksamkeit einer Kündigung hängt nicht davon ab, daß im Kündigungsschreiben der Zeitpunkt genannt wird, zu dem das Mietverhältnis beendet werden soll. Wird der falsche Termin angegeben, so ist dies für die Wirksamkeit der Erklärung grundsätzlich ohne Bedeutung (BGH, Beschluß vom 25. Oktober 1995 - Xll ZR 245/94 - in: Neue Juristische Wochenschrift Rechtsprechungsreport, Zivilrecht, 1996, S. 144 bei einer Frist von rund drei Monaten). Die Kündigung erfolgt dann zum nächstmöglichen Termin.

6. Kündigung durch Bevollmächtigten
Die Kündigung kann durch einen Bevollmächtigten ausgesprochen werden. Sie ist auch ohne den Nachweis der Vollmacht wirksam. Allerdings hat die Mietpartei, der gekündigt wird, nach § 174 BGB die Möglichkeit, sie wegen der Nichtvorlage der Vollmachtsurkunde unverzüglich zurückzuweisen. Die Kündigung verliert dann ihre Wirksamkeit.

7. Kündigungsfristen
Bei der Vermietung von Wohnraum bestimmen sich die Kündigungsfristen nach der Dauer der Überlassung der Wohnung. Bis zu fünf Jahren besteht eine Frist von rund drei Monaten. Nach einer Wohndauer von fünf, acht und zehn Jahren verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate. Wohnt der Mieter zehn Jahre in der Wohnung, so beträgt die Kündigungsfrist demnach ein Jahr. Bei der erleichterten Kündigung im selbstbewohnten Zwei- und Dreifamilienhaus (§ 564 b Abs. 4 BGB) verlängert sich die Frist um weitere drei Monate. Schließlich räumt das Gesetz in bestimmten Fällen die Möglichkeit ein, das Mietverhältnis „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ vorzeitig zu kündigen (§ 565 Abs. 5 BGB ). Diese Frist beträgt unabhängig von der Wohndauer rund drei Monate. Nach § 565 Abs. 2 BGB muß die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats erfolgen, sofern die vorgenannten Fristen eingehalten werden sollen. Die Fristen dürfen nicht durch Vereinbarung zum Nachteil des Mieters verkürzt werden.

III. Kündigungsschutz

1. Kündigungsgründe
Nach der Grundregel des § 564 b Abs. 1 BGB kann ein Mietvertrag über Wohnraum vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn er „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung“ hat. Beispielhaft werden in § 564 Abs. 2 BGB zunächst drei Fälle von berechtigtem Interesse genannt. Sie sind: Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzungen, Eigenbedarf sowie Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und dadurch bedingte erhebliche Nachteile. Einen besonders ausgeprägten Schutz genießt der Mieter bei der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung. Hier kennt das Gesetz Kündigungssperrfristen von drei und fünf Jahren (§ 564 b Abs. 2 Nrn. 2 u. 3 BGB) sowie aufgrund von Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes von zehn Jahren. Will der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume - z.B. das Dachgeschoß - für den Ausbau zu Wohnraum und anschließende Vermietung verwenden, so stellt dies ebenfalls ein berechtigtes Interesse dar (§ 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB). in diesem Fall ist ausnahmsweise eine Teilkündigung möglich.

2. Begründung der Kündigung
Nach § 564 a Abs. 1 S. S BGB sind bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum im Kündigungsschreiben die Gründe anzugeben. Die Vorschrift wird weitgehend durch die Begründungspflicht des § 564 b Abs. 3 BGB überlagert. Danach werden als berechtigte Interessen nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind nachträglich entstanden. Fehlt die Angabe von Gründen, so ist die Kündigung unwirksam. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind konkrete Angaben über die Gründe zu machen, aus denen die Wohnung benötigt wird. Kündigt der Vermieter, so soll er den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit der Sozialklausel wie auf die einzuhaltende Form und Frist hinweisen (§§ 564 a Abs. 2, 556 a BGB).

IV. Ausnahmen vom Kündigungsschutz
Abgesehen von der fristlosen Kündigung kennt das Gesetz bei der ordentlichen Kündigung einige Fälle, in denen ein Kündigungsschutz nicht besteht. Hierzu zählt die Vermietung von Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch (§ 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB), z.B. für ein Semester oder eine Messe. Kein Kündigungsschutz ist sodann bei der Vermietung von ganz oder teilweise möbliertem Wohnraum gegeben, der Teil des vom Vermieter bewohnten Wohnung ist sowie bei Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts als Zwischenvermieterin zur Weitervermietung an bestimmte Personengruppen angemietet hat (§ 564 b Abs. 7 Nrn. 2 u. 5 BGB). In den vorgenannten Fällen kann sich der Mieter auch nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 556 a Abs. 8 BGB). Dagegen entfällt zwar bei der Kündigung von Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendheim (§ 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB) und bei der erleichterten Kündigung im vom Vermieter selbst bewohnten Zwei- und Dreifamilienhaus der Kündigungsschutz des § 564 b BGB, nicht aber der Schutz der Sozialklausel.